时光倒退10年前，金山还是被福州人嫌弃为郊区的地方，如今的金山已经是众多人高攀不起的成熟商圈。高楼林立不说，交通配套不说，现在的学区也已经慢慢的跟上节奏，新楼盘配上商业，加上教育，房价直接坐上直升机。

(资料图片)

然而，在金山西，洪塘这个地块，仍然有些小区苦苦的挣扎，即使把房价降到最低，也没有人愿意去为它买单，可能是因为偏僻，也可能是因为妙峰山，导致常年当中，都是福州价格的低洼处。

滨江丽景

滨江丽景总共有五期，分别为：状元山庄，临江园，美丽园，峰景园，水岸名居。不管是哪一期，其在售房源的价格都排在金山均价的尾部。

洪塘地块为什么撑不起房价，主要因为它是金山地块的“死角”，南北两侧一条闽江，一条乌龙江，西侧则是妙峰山，东侧更是一片的民房。沿江一排的地块被融侨开发后，打造了高端的江景房，同一个板块内，融侨的价格是滨江丽景的3倍，可见小区的品质已然成为支撑房价的主要原因。

闽江道1993，融侨悦江南这两个高品质的小区入驻，加上地铁5号线途经了洪塘板块，原以为地铁的开通后，滨江丽景会得到一定的改善。但是，这几年观察发现，滨江丽景不仅价格上不去，甚至还下跌了不少，作为购房者也是头疼不已，业主们更是叫苦连天。

滨江丽景·美丽园

优点一、社区以大户型为主，电梯楼梯、平层复式楼

社区产品有楼梯房，有电梯房，最小面积100㎡左右三房，有平层，有复式楼，总价单价都不高，满足初入福州的客户定居选择，也满足置换型客户对于大户型的需求，楼梯房8%-10%，电梯15%超低公摊，得房率高。

优点二、交通枢纽，接二连三

靠近已完成拓宽且全线通车的洪山桥到洪塘大桥的全线路段，双向八车道无红绿灯，是连接闽侯鼓楼金山的枢纽地段，3分钟上三环，5分钟上二环，旁边是在建的4/5号线双地铁站口，出行通达全城。配套齐全：银行、医院、通讯三大营业厅应有尽有，紧邻空军医院，10分钟车程即可到达山姆会员超市、大润发，满足业主购物休闲娱乐体验。

优点三、山脉之下，空气清新

社区沿闽江大道，临近江滨，夏天温度低，负氧离子指数高，空气好。社区都是小高层，楼栋分布密度低，居住体验感好，宜居社区。金山版块同类产品中位置好，价格低，均价19000左右，好出租，性价比高。

缺点一、物业管理一般，进出随意

闽侨物业管理，小区的进出相当的自由，物业对小区内部的公共设施维护较为一般。

缺点二、底层潮湿，不宜居家

美丽园的底层是价格最低的，因为在两江之间，又靠近山脉，在春季来临时较为潮湿。

小区的市场价格分析

滨江丽景美丽园，小区2005年交付，总共有24栋楼，905户，属于纯商品房，电梯和楼梯混搭组成，楼栋之间的间距还算较宽，绿化率也算是不错，但是外墙使用年限较久，给人一种老旧的感觉。

小区目前在售房源28套，市场挂牌的均价为18000元/平米，累计成交大约有200套左右，相当于小区内已经有接近30%的业主进行了置换。出售和置换的原因有两个：

一、滨江丽景就读的小学是洪塘小，教育配套较为一般，买这里的大部分是刚需，当条件达到一定程度的时候，有教育需求的家长一般都会选择置换。

二、老破旧的低层或者是顶层的业主，由于小区已经使用年限接近2年的时间，原值相对比较低，现在人们对居住环境要求提升，所以置换也会相应的增加。

洪塘板块的发展是一个必然的趋势，金山西也正在悄悄的发生变化，从地铁线路站点的设立，以及万科城市之光的入驻，加上工厂的不断搬迁，板块内的土地也较为平整，拆迁的成本较低，所以未来10年，金山洪塘板块的发展会得到较大的提升。

即使金山西得到提升，但是小区的品质仍然是主导价格的导向，滨江丽景美丽园想要价格得到大幅度的提升的概率不高。

购房建议

当下购买滨江丽景美丽园，基本上属于刚需低首付的群体居多，因为房子面积较大，单价较低，总价也低，一般情况50几万就能首付到100多平米的房子，可以不用蜗居在小户型里头。

买滨江丽景美丽园建议买中高层，或者是选择电梯的高层，居住体验会比较强一些，小区内的户型选择比较多，多看一些房子，能够更好的参考和对比。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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